대한민국에만 있는 특이한 제도가 있죠.
바로 ‘전세’입니다. 다른 나라에서는 번역할 적당한 단어가 없어 발음 그대로 ‘jeonse’라고 표기하는데요. 현재 국민의 15% 정도가 전세 제도를 이용하고 있습니다.
집값이 전세가보다 떨어지는 깡통전세가 속출하는 요즘, 빌라왕 사건을 비롯해 조직적인 전세 사기 사건들이 뉴스를 타고 있습니다.
전세 계약 체결부터 이후의 절차까지,
전세 사기와 이후 대처법에 대해 알아보겠습니다.
다시 보는 전세 제도
전세는 다른 사람의 집이나 방을 빌려 쓸 때, 일정한 돈을 맡겼다가 계약이 종료되면 다시 맡긴 돈을 찾아가는 부동산 계약을 말합니다.
예전과 같은 산업화 시기에는 제도권 은행에서 큰돈을 빌리는 것도 어려웠고, 고금리 시대의 비싼 이자도 부담이 컸습니다. 큰돈을 빌리고 싶지만 방법이 없었던 사람들은 가지고 있던 집을 전세로 내주는 것을 통해 무이자로 목돈을 빌릴 수 있었습니다.
세입자는 목돈을 맡겨 임대료를 지불하고, 집주인은 목돈 대출 시 내야 할 이자를 임대료로 받아 서로 ‘퉁’ 쳤던 것과 마찬가지이죠. 마침 월세만 받아서는 목돈을 만들기 어려웠던 차에 서로 간의 사적 이해가 맞아떨어지며 발생한 것이 바로 전세입니다. 일종의 사적 금융인 셈인데요.
전세가 생소한 외국인들은 그렇게 큰돈을 뭘 믿고 남한테 맡기는지 놀라고, 월세를 안 내고 집을 빌린 뒤 나중에 보증금을 그대로 돌려받기까지 한다는 점에 다시 한번 놀란다고 합니다.
하지만 금리 인상이 지속되면서 집값 하락과 대출이자 부담의 이중고로 인해 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 커지면서 전세 제도에 빨간불이 켜졌습니다. 실제로도 전세보증금 반환이 지연되거나 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있는데요.
전셋값이 떨어지면서 새로운 세입자를 구하지 못한 집주인들이 보증금을 돌려주지 않고 버티기도 하고, 전세 제도의 허점을 이용해 처음부터 전세 사기를 노리고 계약을 맺는 경우도 발생하고 있습니다.
전세 사기 유형 알아보기
전세 보증금과 대출금을 합친 가격이 주택 매매가를 웃도는 집을 깡통 전세라고 하는데요. 깡통 전세 사기란 매물의 전세가를 속여 시세보다 비싸게 전세보증금을 받은 뒤 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않는 경우를 말합니다.
전셋집의 가치가 실제로 지불한 전세보증금보다 낮아 계약 만료 이후 전세금을 회수하기 어려운 것이 문제인데요. 무자본 갭투자로 주택을 마구 사들인 뒤 금리 인상과 세금 체납 같은 문제가 발생하며 전세보증금을 돌려주지 않는 것이 대표적입니다.
신축 빌라의 경우에도 시세를 알기 어렵다는 점을 악용해 분양가의 90%나 100%에 달하는 전세 보증금을 받은 뒤 보증금을 돌려주지 않거나 경매로 넘깁니다.
• 가짜 임대인과 계약
‘가짜 임대인’이 진짜 집주인으로 행세하며 계약을 진행해 전세보증금을 가로채는 형식입니다. 등기부등본의 소유자 항목을 위조하는 방식으로 진행되는데요. 직접 등기부등본을 발급하지 않는 점을 노리고 진행되는 사기입니다. 대리인이 대신 계약을 진행한다고 속이기도 합니다.
따라서 계약할 때는 직접 등기부등본을 발급받아 임대인의 신분증과 대조하고 확인해야 합니다.
• 월셋집이 전셋집으로 둔갑
집주인에게는 월세 계약이라고 알리고, 세입자와 전세 계약을 맺은 후 대리인(공인중개사)이 중간에서 전세보증금을 가로채는 형식입니다.
배우 김광규 씨가 당한 전세 사기도 이에 해당하는데요. 임대인 없이 임대차 계약을 맺는 경우 발생할 수 있으며 등록 공인중개사와 거래하거나 꼭 부동산 공제증서를 받는 것이 좋습니다.
집 한 채로 여러 임차인과 계약하는 수법을 말합니다. 계약 전에는 해당 주택의 주민등록 전입세대 열람을 할 수 없다는 사실을 노리고 여러 임차인과 계약해 세입자의 보증금을 노리는 형식입니다.
중개인 없이 직거래로 임대인과 계약하는 경우에 자주 발생합니다. 이를 방지하기 위해 기존 세입자가 이사 나갔는지를 꼭 확인하고 잔금을 지급하는 것이 좋습니다.
• 계약 당일 임대인 변경 또는 주택담보대출 실행
대표적인 대항력 미확보 사기로 집주인이 세입자의 전입신고와 확정일자 신청일에 몰래 소유권을 이전하거나 근저당을 설정하는 경우를 말합니다.
임대차 보호법상 전입신고와 확정일자를 받은 날의 다음 날 0시부터 대항력이 발생한다는 점을 악용한 것인데요. 계약 당일 세입자 몰래 바지 사장이나 신용불량자로 집주인을 바꾸어 의도적으로 보증금을 돌려주지 않는 것입니다.
계약 당시에는 근저당 없는 깨끗한 등기부등본을 보여주고 계약을 진행하지만, 전입신고 당일에 집을 양도하고 해당 주택으로 근저당권을 설정하기 때문에 피해를 막기 어렵다고 합니다.
• 문서 위조 사기
등기상 소유권자 항목을 조작하거나 근저당권이 말소된 것처럼 등기부등본을 위조하는 경우입니다. 주택 매매나 전세 계약 시 등기부등본을 직접 발급받지 않는다는 점을 노리고 허위로 기재된 등기부등본을 통해 세입자를 속이는 것입니다.
또한 세입자를 몰래 다른 곳으로 허위 전입 신고한 후 서류상 빈집이 된 주택을 담보로 대출받아 근저당을 설정하기도 합니다.
이외에도 대출 상환 서류를 위조해 등기소에 제출, 등기부등본을 깨끗하게 만든 후 주택을 팔아넘기기도 한다고 하니 주의가 필요합니다.
이와 같이 다양한 방법으로 전세 사기가 이루어지고 있는데요. 아무리 철저히 확인해도 전세 제도의 허점이 분명히 존재하기 때문에 사기꾼이 작정하고 계약을 진행한다면 일방적으로 당할 수밖에 없습니다.
또한 고의성을 증명하기 어려워 사기죄로 처벌하기도 어렵다고 하니 인생이 걸린 큰돈을 사용해 계약을 진행할 때는 절차를 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.
전세 사기를 당했다면?
전세 사기를 당했다면, 당장 무엇부터 해야 할지 막막할 것입니다. 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저, ‘내용증명’을 보내야 합니다.
내용증명은 우체국에서 그 서류가 잘 전달됐는지 뿐만 아니라 내용까지 증명해 주기 때문에 추후 법정 싸움으로 번지게 될 때 증거로 작용할 수 있습니다.
다음으로는 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 급하게 다른 집으로 이사를 해야 할 때, 이사를 하더라도 임차권등기명령을 완료하면 대항력을 유지할 수 있습니다.
마지막으로는 ‘지급명령’을 신청합니다. 지급명령은 전세금 반환 소송 전, 최후의 수단으로 보증금 반환 소송보다 빠르게 진행되는 간이 소송이라고 생각하면 됩니다. 하지만 임대인이 의도적으로 등기를 받지 않거나 미송달 될 경우 효력이 발생하지 않아 이 같은 경우에는 보증금 반환 소송을 진행해야 합니다.
만약 주택보증공사(HUG) 보증보험에 가입되어 있다면 보증사고가 발생했음을 알리는 사고통지서를 제출해야 합니다. 관련 서류를 제출한 이후 이행청구와 심사를 거쳐 결과에 따라 이행청구일로부터 1개월 내 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
이와 관련해 서울시에서는 전월세 종합지원센터를 개설하고 전세 피해 관련 종합상담 및 관련 업무를 처리하고 있다고 하니 도움을 받는 것도 좋을 것 같습니다.
최근 국토부는 계약 전 전세 사기 위험을 판단할 수 있도록 전세 계약 시 필요한 유의 사항을 확인하고, 주택 시세 조회, 집주인 정보 조회, 위반건축물 조회 등 다양한 서비스를 포함한 전세 사기 예방 플랫폼인 안심 전세 앱을 출시했습니다.
<안심전세 앱 / 사진출처. 안심전세포털>
전세 계약 전 필수 확인 사항 등을 한눈에 쉽게 볼 수 있으며, 전세보증보험 가입 신청에서부터 무료 법률상담 탭까지 안전한 전세 계약을 위한 서비스를 제공하고 있습니다.
안심전세포털에도 전세 계약 전 체크 사항들이 자세하고 알기 쉽게 정리되어 있으니 전세 계약을 앞두고 있다면 안심전세 앱과 포털을 통해 안전한 매물인지를 확인하고 진행하길 추천드립니다.
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Mini Quiz!
전세사기를 예방하기 위해 국토부에서 만든 앱의 이름은 무엇일까요? 댓글에 응원과 함께 정답을 남겨주세요.
(힌트 : OOOO 앱)
글/사진 노다솜 기자
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