2022년 임인년, 금리인상과 대출규제, 대선 등 뜨거운 현안들이 많다. 소용돌이 속에서 올해 부동산시장과 전월세 시장의 전망을 해보고, 현명한 청약전략으로 내 집 마련으로 가는 길의 등불을 밝혀보자.

가장 중요한 2022년 부동산시장 전망

2022년 부동산시장의 향방을 두고 “상승을 멈추고 대세하락으로 진입했다”는 의견과 “아직 하락은 아니다 숨 고르기다”는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 과도한 상승에 대한 피로감과 금리인상, 대출규제, 무리한 투자의 후유증을 감안하면 긍정보다는 부정적 요인에 더 무게추가 기울어지는 것은 사실이다.

특히 금리인상과 대출규제는 상당히 치명적인 위험요소다. 한국은행은 2021년 8월 이후 3차례 기준금리를 인상하면서 선제대응을 했지만 미국의 기준금리인상이 본격화되면 추가금리인상은 불가피하다.

2022년 말 우리나라 기준금리는 2% 정도, 미국의 기준금리는 1.5%까지 상승할 가능성이 있다. 2020년 2% 초반대였던 대출금리는 어느덧 3%를 넘어 4%까지 상승했고 올해 말에는 5%까지 올라갈 수도 있다.

여기서 끝이 아니다. 예상치 못한 변수가 발생하지 않는 한 2024년까지 우리나라 기준금리는 3%, 대출금리는 6~7%까지 상승할 가능성도 배제할 수 없다.

나아가 급증하는 가계부채를 억제하기 위해 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계(총 대출 액 2억 원 초과)가 1월부터 시행되었고, 3단계(총 대출액 1억 원 초과)는 7월부터 시행이 된다.

대출금리가 오르고 대출 문턱은 높아지면서 구매능력과 구매욕구 모두 급격히 약화되고 있는 것이다. 입주물량은 여전히 부족하고 과거 미국의 기준금리인상기에 집값이 크게 떨어지지 않았다는 반론도 있다. 틀린 말은 아니지만 과거와 상황이 다르다.

전세와 월세 시장, 임대료 급상승?

2022년 8월 이후 전세시장은 다시 불안해질 가능성이 있다. 2020년 7월 30일 부터 시행된 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 더 이상 보호를 받지 못하기 때문이다.

참고로 계약갱신청구는 1회에 한해 5% 이내 인상으로 계약을 갱신할 수 있는 제도다. 5% 이내 인상은 매년 5%가 아닌 계약 시 5%만 인상 가능하다.

5% 이내 인상은 일방적이 아닌 임대인과 임차인 협의를 통해서 인상하여야 하며, 간헐적으로 협의가 안 될 경우 분쟁조정위원회로 가기도 한다.

그리고 임대차계약 만기 2개월 전까지 임대인한테 연락이 오지 않으면 자동 갱신이 되는 묵시적 갱신의 경우 계약갱신청구권은 여전히 살아있기 때문에 묵시적 갱신이 되면 최장 6년까지 전세금을 거의 올리지 않고 거주할 수 있다.

임대인은 계약갱신청구로 인해 지난 4년 동안 임대료를 올리지 못했고 향후 4년 동안 올리지 못할 것이기에 총 8년의 상승분을 반영해서 올릴 것이기에 계약갱신이 끝난 임차인이 올려줄 임대료 인상 부담은 매우 크다.

여기에 대출규제로 전세대출 문턱이 높아지고 금리인상으로 전세대출 이자 부담까지 늘어날 경우 전세 인상분을 월세로 지불하는 월세를 낀 임대차계약이 크게 늘어날 것이다. 월세전환속도가 빨라지는 것이다.

청약 전략, 유효할까?

청약은 여전히 유망하다. 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양과 같은 3기 신도시를 포함한 유망 공공택지 3만호 사전청약이 기다리고 있다.

사전청약은 무주택 실수요자의 내 집 마련의 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 본 청약에 앞서 미리 청약할 수 있는 기회를 주는 제도이다.

공공분양 물량의 85%가 배정되는 특별공급(신혼부부 30%, 생애 최초 25%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 기타 15%)은 각 특별공급유형에 따라 자산요건, 소득요건, 무주택 세대주 등 자격요건을 갖춰야 한다.

15% 물량이 배정될 일반공급 자격은 수도권 거주, 무주택 세대구성원, 청약저축 1순위 가입자(청약저축 24회 납입, 무주택 세대주, 5년 이내 다른 주택 당첨 이력 없음)여야 한다.

상세한 정보는 사전청약 홈페이지에서 확인할 수 있다. 사전청약 당첨확률을 높이려면 해당지역 거주자에게 우선 물량을 배정해주는 거주자우선 제도를 적극 활용하는 것이 좋다.

사전청약에 당첨되면 본 청약 당첨과 같은 효력이 발생하지만 바로 계약을 하는 것은 아니다. 2~3년 후 본 청약 결과가 나오면 그때 본 청약 당첨자들과 같이 안내에 따라 계약금을 내고 계약하게 된다.

사전청약에 당첨이 되었다면 입주시까지 의무 거주기간 및 무주택 요건은 유지해야 하며 다른 사전청약 신청은 제한되기에 사전청약 당첨 후 다른 지역의 사전청약을 하면 안된다.

다만 사전청약 당첨이 되었더라도 다른 지구의 본 청약 신청은 가능하며 본 청약 당첨이 되면 이미 당첨된 사전청약은 자동 포기가 된다.

경쟁이 치열하여 어차피 당첨확률이 낮은만큼 한번 떨어지더라도 실망하지 말고 계속 도전해보자.

2022년 내 집 마련 필승 전략

미래는 신의 영역이다. 기준금리인상이 생각보다 가팔라질 수도 있고 반대로 완만한 일부 인상에 그칠 수도 있다. 20대 새 정부의 정책 방향에 따라 또 다른 양상으로 흘러갈 수도 있다.

무주택 실수요자들은 불확실한 미래의 예측에 너무 계산하면서 불안해하기 보다 내 집 마련이라는 우선 목표를 향해 매진하는 것이 좋다.

집 값 하락이 무서워 계속 기다리면 제자리 걸음밖에 되지 않는다. 달리다가 넘어질 수 있다. 넘어지면 다시 일어서서 달리면 된다. 집값은 장기적으로 우상향하고 오르는 기간이 길지만 떨어지기도 한다.

우리가 주의해야 할 점은 넘어졌을 때 크게 다쳐 다시 일어설 수 없는 경우이다. 신용대출이나 감당하기 어려운 무리한 대출이 절대 금물인 이유다.

3기 신도시 청약은 기회가 된다면 적극 도전을 하는 것이 좋겠다. 만약 사전청약 기회를 잡지 못하더라도 아쉬워할 필요가 없다. 사전청약은 전체 약 30만호 의 분양물량의 10%정도로 2024년부터 남은 90%의 본 청약 물량이 기다리고 있기 때문이다.

주택이 필요한 실수요자는 구입을 하여도 좋다. 단, 지금 아니면 영원히 내 집 마련을 못할 것 같은 두려움과 불안함에 무리해서 구입할 필요는 없다.

앞으로도 좋은 기회는 얼마든지 남아있고 기회는 또 온다.

글 김인만 김인만부동산경제연구소 소장