국내 임대차 주택시장은 전세 혹은 월세로 구분됩니다. 특히 지난 몇 년간 집값이 크게 상승하며 매매에 대한 부담이 늘어 많은 분들이 상대적으로 저렴한 임대차 시장으로 눈을 돌리고 있는 상황인데요.

물론 상대적으로 (매매에 비해) 저렴하다는것이지 전월세 시장도 집값과 함께 상승 추세라 보통 보증금이 개인의 전재산인 경우가 많은 게 현실입니다.

무엇보다 전월세제도는 첫 독립을 하는 사회초년생이나 신혼부부가 많이 이용하기에 이러한 시장 상황을 노리는 사기꾼들에게는 주요 타겟이 되기 쉽습니다.

특히 전세의 경우, 보증금이 주택 시세에 60%에 달할 만큼 액수가 크기 때문에 보통의 서민들이라면 본인의 전재산에 추가로 은행에서 전세대출을 받을 수밖에 없습니다. 100% 본인 돈도 아닌 이러한 큰 금액을 한순간의 실수, 혹은 무지로 인해 잃게 된다면 그 타격은 스스로 감당해내기 힘든 수준일 것입니다.

그렇기 때문에 우리 GKL 직원들은 이러한 피해를 보지 않기를 바라는 마음으로 기사를 준비하였습니다. 지금부터 전월세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항들을 알려드리겠습니다!

먼저 대표적인 전세 사기의 유형과 이를 예방하기 위한 주의사항을 알려드리겠습니다.

1. 깡통전세

‘깡통전세’라는 말을 들어보신 적 있으신가요? 깡통전세란, 매매가보다 전세가가 높거나 혹은 비슷한 경우, 또는 근저당 설정이 높은 경우를 말합니다. 즉, 부채로만 이루어진 집을 뜻하죠.

이러한 깡통전세가 문제가 되는 이유는 전세 만기가 도래했을 때 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 집이 경매에 넘어가기 때문인데요. 보통 경매는 한 번에 낙찰되는 경우가 없어서 유찰될 때마다 집 가격이 깎이게 됩니다.

이런 상황에서 근저당이 있다면 임차인보다 은행의 권리가 우선이기 때문에 임차인의 몫이 줄어들어 100% 보증금을 보장받기 어려워집니다.

2. 위임범위 초과계약

위임범위 초과계약이란 집주인과 계약을 맺은 ‘임차인’이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세 계약을 하거나 집주인에게서 임대차 계약을 위임받은 ‘대리인’이 집주인에게는 이를 속이고 세입자와 전세 계약을 맺고 중간에서 전세보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

3. 불법 중개사무소

불법 중개사무소는 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증/자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 중간에서 전세보증금을 가로채는 사기 유형입니다

4, 부동산 권리관계 허위고지

부동산 권리관계 허위고지란 임대차 계약 대상 건물에 저당권 설정이나 압류 등 선순위 권리를 숨기고 계약을 체결한 뒤 보증금을 편취하는 사기 유형입니다.

5. 잔금 날 근저당 설정

전세 계약의 잔금을 치르는 당일에 집주인이 은행 대출을 받는 경우입니다. 이러한 경우 집이 경매에 넘어가면 세입자의 대항력이 없어지게 되는데요.

그 이유는 보통 잔금일 날 확정일자를 받게 되는데 확정일자는 익일 0시에 그 효력이 발생하는데 비해 집주인이 잔금일에 은행에서 돈을 빌려 근저당권이 설정되면, 이는 그 즉시 효력이 발생하기 때문입니다. 편법을 이용한 사기 유형이라고 할 수 있습니다.

여러 유형의 사기 수법을 살펴봤는데요. 이러한 전세 사기는 특히나 신축 빌라의 경우 더욱 조심해야 합니다. 신축 빌라는 거래된 내역이 없으니 특별한 시세라는 것이 없고 시공사와 건물주가 합작하여 사기를 치는 경우가 빈번하게 일어나기 때문입니다.

주변 빌라와의 시세를 꼼꼼하게 대조해봐야 하는 것은 물론, 부동산에서 중개비를 안 받거나 이사 지원금을 준다는 등의 과잉 친절을 베풀어준다면 사기가 아닌지 특히 더 의심해봐야 할 것입니다.

위의 유형 외에도 여러 방식으로 전세금을 가로채려는 사람들이 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 조금 더 알고 준비해야만 내 전세금을 지킬 수 있겠죠?

다음으로는 마음먹고 사기 치려는 사람들에게 넘어가지 않기 위한 계약 시 꼭 짚고 넘어가야 할 부분을 알려드리겠습니다!

계약 전

1. 건축물대장, 등기부등본 확인

가장 중요합니다!! 건축물대장은 「정부24」에서 발급이 가능하며 건물의 정확한 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.

등기부등본에서는 건축물대장의 주소와 같은지를 확인해야 하고, 갑구의 ‘소유자’, 을구의 ‘근저당권’, ‘선순위 관리관계’를 정확하게 확인해야 합니다.

또한 계약 잔금일 당일에도 꼭 오늘 날짜로 된 등기부등본을 열람해야 합니다. 잔금을 치르기 전 명의가 바뀌거나 대출을 받을 수도 있기 때문입니다.

그뿐만 아니라 등기부등본 열람 후에 채권최고액과 나의 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘는다면 깡통전세가 의심되니 조금 더 신중하게 계약을 고려해볼 필요가 있습니다.

2. 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인

「국가공간정보포털 사이트」에서 계약을 체결하고자 하는 공인중개사사무소가 정상 운영되고 있는 곳인지를 확인해야 합니다.

3. 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인

등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 신분증을 통해 얼굴 대조를 꼼꼼하게 해야 합니다.

4. 대리인 계약 시 확인 사항

불가피하게 대리인과 계약을 해야 하는 상황이라면 대리인 위임장, 집주인의 인감증명서를 확인해야 하며 집주인과의 영상통화를 통해 집주인 신분증과 얼굴을 대조해야 합니다.

5. 특약사항

‘전입 날 근저당 설정’ 사기 유형을 예방하기 위하여 공인중개사에게 ‘임대인은 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 근저당권을 설정하지 않는다’ 라는 내용의 특약사항을 추가해달라고 요청하는 것이 좋습니다.

계약 후

1. 확정일자와 전입신고

임차인이 법적으로 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는 반드시 「전입신고」와 「확정일자」를 받아야 합니다! 그래야만 혹시 모를 일이 생겨도 주택임대차보호법으로 인해 계약일까지 전세권을 보장받을 수 있고 계약 만료 후에 보증금 반환 권리가 생기기 때문입니다.

건물이 경매에 넘어가는 일이 생기더라도 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 꼭 확정일자와 전입신고는 계약 당일에 해야 합니다.

2. 주택 전월세 신고

계약일로부터 30일 이내에 임대차계약 당사자가 신고하는 것이 의무입니다. 관할 주민센터로 가면 신고할 수 있습니다.

3. 전세보증보험 가입

계약일로부터 5개월 이내에 가입할 수 있습니다. 이는 집주인과 보증금 반환 문제가 발생 시 보증사로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치이기 때문에 필요시에는 보증보험을 가입하는 것이 좋겠습니다.

위의 주의사항을 꼼꼼하게 숙지하여 계약에 임한다면 혹시 모를 사고를 예방할 수 있을 것입니다. 의심스러운 점이 없는지 확인하고 또 확인하여 안전한 집을 구해 계약을 체결하시기 바랍니다.

무엇보다 부동산 업체의 말만 믿지 마시고 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 변호사나 법무사와 상의하시기 바랍니다. 계약 시 법무사를 대동하여 계약서를 같이 검토할 수도 있습니다

‘남의 일이겠지~’라는 방심으로 임대차 계약 종료 후에 보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기 피해사례가 늘고, 계약 정보가 부족한 임차인을 노린 악의적인 전세 사기도 급증함에 따라 국토교통부는 지난 9월 1일, 전세사기 피해 예방·지원·단속과 처벌을 강화하는 내용을 담은 <전세사기 피해방지방안>을 내놓았습니다. 내용을 간단하게 살펴보겠습니다.

전세사기 피해 방지 3대 전략

임차인을 불안에 떨게 하는 전세 사기를 방지하기 위한 방안을 살펴보았는데요. 이에 필요한 과제들은 연내에 이행하는 것을 목표로 하고, 법률 개정에 필요한 과제는 늦어도 내년까지는 시행할 수 있게끔 계획하고 있다고 합니다.

법률이 개정된다면 전월세를 구하는 세입자들이 조금은 더 안전하게 나만의 보금자리를 꾸릴 수 있을 것 같아 기대가 됩니다!

한순간에 내 모든 것을 빼앗아가는 전월세 사기! 큰 돈이기에 계약할 때 더 신중해야겠죠? 사기 유형과 주의사항을 미리 숙지하여 모두들 나만의 아늑한 보금자리에서 근심걱정 없는 하루하루를 보내길 바랍니다.

글/사진 조혜린 기자